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2年前，當(dāng)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)正醞釀新一輪迅猛上漲的時(shí)候，在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市，在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買(mǎi)了一套三居室的新房。
現(xiàn)在黃先生對(duì)自己當(dāng)時(shí)的選擇頗為后悔，因?yàn)?年過(guò)去，當(dāng)廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)大多漲了三成后，佛山的房子卻幾乎未動(dòng)。“相比兩年前，這錢(qián)還不如存余額寶。”黃先生說(shuō)，即便是廣佛同城化已推進(jìn)了五六年，但廣佛之間的房?jī)r(jià)仍有巨大鴻溝，例如在廣佛交界處，相隔一兩公里，廣州的樓盤(pán)房?jī)r(jià)是佛山的2倍以上。
這種差距的背后，本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市行政等級(jí)的不同。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》通過(guò)對(duì)珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，行政等級(jí)越高的城市，其服務(wù)業(yè)占比也會(huì)越高，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也越高。與之相反，該區(qū)域范圍內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的城市，房?jī)r(jià)會(huì)比服務(wù)業(yè)為主的城市低不少。
三產(chǎn)占比高，房?jī)r(jià)就高
一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市“磁場(chǎng)效應(yīng)”明顯。
有媒體對(duì)2013中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬(wàn)的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口凈流入數(shù)為771.8萬(wàn)。深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬(wàn)。
按照統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)。目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。
不過(guò)，人口凈流入雖然重要，但并非影響房?jī)r(jià)的唯一要素。例如，東莞人口凈流入位居全國(guó)第四，為643萬(wàn)，是戶籍人口的3.46倍；佛山人口凈流入位居全國(guó)第八，為348萬(wàn)，與戶籍人口基本相當(dāng)。但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)均未過(guò)萬(wàn)，與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。
同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例，改革開(kāi)放后憑借民營(yíng)輕工業(yè)的蓬勃興起，泉州的人口凈流入達(dá)到136萬(wàn)，泉州的經(jīng)濟(jì)總量高居福建第一，但至今泉州的房?jī)r(jià)也就相當(dāng)于廈門(mén)的1/3多一點(diǎn)。
這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為70.6%。深圳三產(chǎn)占比56.5%，東莞三產(chǎn)占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。
在閩南，廈門(mén)三產(chǎn)占比達(dá)51.6%，泉州僅為34.9%。在長(zhǎng)三角，南京和上海三產(chǎn)占比分別為54.4%和62.2%，而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū)，北京三產(chǎn)占比高達(dá)76.9%，天津只有48.1%，重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升，產(chǎn)業(yè)品質(zhì)在提升。“新的產(chǎn)業(yè)會(huì)對(duì)相應(yīng)的地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生新需求。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用很高。”
其次，服務(wù)業(yè)背后也是引起城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的內(nèi)容。尤其是包括咨詢、會(huì)計(jì)、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)入，提高了城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)了物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。第三，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，就業(yè)接納能力強(qiáng)，人口導(dǎo)入快，自然會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。
廈門(mén)市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授對(duì)本報(bào)稱，隨著城市的發(fā)展，中心城市的制造業(yè)不斷向郊區(qū)和周?chē)鞘修D(zhuǎn)移，大城市中心城區(qū)逐漸以服務(wù)業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了收入水平，而收入水平又影響了房?jī)r(jià)走勢(shì)。
李友華分析說(shuō)，像佛山、泉州等以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但由于收入比較低、流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買(mǎi)力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來(lái)落戶的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同，以二產(chǎn)為主的城市，缺乏白領(lǐng)階層，而以外來(lái)進(jìn)城務(wù)工人員為主，雖然外來(lái)人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)難以發(fā)展。
而像北方一些重化工業(yè)為主的制造業(yè)大市，由于其制造業(yè)主要是大型央企、國(guó)企，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，這也拉低了房?jī)r(jià)。
吸附效應(yīng)
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對(duì)應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。
例如，在珠三角，廣州和深圳是副省級(jí)城市，而其他城市只是普通地級(jí)市，整個(gè)廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房?jī)r(jià)卻相差一倍的背后，正由于廣州和佛山兩座城市的資源不同。
在閩南，廈門(mén)是福建唯一的副省級(jí)城市，其城市建設(shè)、教育、對(duì)外交通等公共服務(wù)均在福建首屈一指，而旁邊的泉州只是普通地級(jí)市，城市建設(shè)與廈門(mén)有不小距離。
在長(zhǎng)三角也是如此，上海作為直轄市，是整個(gè)長(zhǎng)三角的龍頭；南京則是副省級(jí)省會(huì)城市，其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個(gè)地級(jí)市所能企及。
“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn)，此類福利多，自然會(huì)增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，相應(yīng)的資源價(jià)格自然會(huì)上升。”
另一方面，由于行政級(jí)別高，中心地位突出，這些三產(chǎn)占比較高的中心城市對(duì)周?chē)残纬闪溯^強(qiáng)的吸附能力。
以閩南的泉廈為例，改革開(kāi)放后泉州以紡織鞋帽為主的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，在不少企業(yè)做大到一定程度之后，為了吸引研發(fā)營(yíng)銷等方面的中高端人才，這些大企業(yè)將公司研發(fā)營(yíng)銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門(mén)，從而帶走了包括稅收在內(nèi)的不少資源。曾經(jīng)有泉州市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此憤憤不平。
“這是沒(méi)有辦法的事情，你不這么做，要讓人家高端人才來(lái)我們這里，他們肯定會(huì)猶豫。但到廈門(mén)的話，招攬人才就方便很多。”泉州晉江一位企業(yè)家告訴本報(bào)記者。
這也正是以服務(wù)業(yè)為主的中心城市對(duì)周?chē)奈阶饔谩１憩F(xiàn)在樓市上，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州，經(jīng)商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門(mén)置業(yè)。
同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長(zhǎng)三角。例如東莞、佛山、中山等地的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，民間財(cái)富雄厚，但這些地方的中高端購(gòu)買(mǎi)力還是主要流向了廣深兩個(gè)以服務(wù)業(yè)為主的副省級(jí)城市。
張大偉稱，決定未來(lái)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)最重要的兩個(gè)因素是三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周?chē)鞘械馁Y源，因此像南京，GDP總量不如蘇州、無(wú)錫，廈門(mén)GDP總量不如泉州，但南京、廈門(mén)的房?jī)r(jià)卻更高。
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2年前，當(dāng)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)正醞釀新一輪迅猛上漲的時(shí)候，在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市，在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買(mǎi)了一套三居室的新房。
現(xiàn)在黃先生對(duì)自己當(dāng)時(shí)的選擇頗為后悔，因?yàn)?年過(guò)去，當(dāng)廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)大多漲了三成后，佛山的房子卻幾乎未動(dòng)。“相比兩年前，這錢(qián)還不如存余額寶。”黃先生說(shuō)，即便是廣佛同城化已推進(jìn)了五六年，但廣佛之間的房?jī)r(jià)仍有巨大鴻溝，例如在廣佛交界處，相隔一兩公里，廣州的樓盤(pán)房?jī)r(jià)是佛山的2倍以上。
這種差距的背后，本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市行政等級(jí)的不同。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》通過(guò)對(duì)珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，行政等級(jí)越高的城市，其服務(wù)業(yè)占比也會(huì)越高，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也越高。與之相反，該區(qū)域范圍內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的城市，房?jī)r(jià)會(huì)比服務(wù)業(yè)為主的城市低不少。
三產(chǎn)占比高，房?jī)r(jià)就高
一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市“磁場(chǎng)效應(yīng)”明顯。
有媒體對(duì)2013中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中上海以953.5萬(wàn)的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京排名第二，人口凈流入數(shù)為771.8萬(wàn)。深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬(wàn)。
按照統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)。目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。
不過(guò)，人口凈流入雖然重要，但并非影響房?jī)r(jià)的唯一要素。例如，東莞人口凈流入位居全國(guó)第四，為643萬(wàn)，是戶籍人口的3.46倍；佛山人口凈流入位居全國(guó)第八，為348萬(wàn)，與戶籍人口基本相當(dāng)。但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)均未過(guò)萬(wàn)，與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。
同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例，改革開(kāi)放后憑借民營(yíng)輕工業(yè)的蓬勃興起，泉州的人口凈流入達(dá)到136萬(wàn)，泉州的經(jīng)濟(jì)總量高居福建第一，但至今泉州的房?jī)r(jià)也就相當(dāng)于廈門(mén)的1/3多一點(diǎn)。
這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如，在珠三角地區(qū)，廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為70.6%。深圳三產(chǎn)占比56.5%，東莞三產(chǎn)占比53.8%，佛山占比為36.1%，中山為42%。
在閩南，廈門(mén)三產(chǎn)占比達(dá)51.6%，泉州僅為34.9%。在長(zhǎng)三角，南京和上海三產(chǎn)占比分別為54.4%和62.2%，而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū)，北京三產(chǎn)占比高達(dá)76.9%，天津只有48.1%，重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升，產(chǎn)業(yè)品質(zhì)在提升。“新的產(chǎn)業(yè)會(huì)對(duì)相應(yīng)的地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生新需求。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用很高。”
其次，服務(wù)業(yè)背后也是引起城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的內(nèi)容。尤其是包括咨詢、會(huì)計(jì)、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進(jìn)入，提高了城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)了物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。第三，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，就業(yè)接納能力強(qiáng)，人口導(dǎo)入快，自然會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。
廈門(mén)市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授對(duì)本報(bào)稱，隨著城市的發(fā)展，中心城市的制造業(yè)不斷向郊區(qū)和周?chē)鞘修D(zhuǎn)移，大城市中心城區(qū)逐漸以服務(wù)業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了收入水平，而收入水平又影響了房?jī)r(jià)走勢(shì)。
李友華分析說(shuō)，像佛山、泉州等以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但由于收入比較低、流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買(mǎi)力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來(lái)落戶的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同，以二產(chǎn)為主的城市，缺乏白領(lǐng)階層，而以外來(lái)進(jìn)城務(wù)工人員為主，雖然外來(lái)人口很多，但形不成有效置業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)難以發(fā)展。
而像北方一些重化工業(yè)為主的制造業(yè)大市，由于其制造業(yè)主要是大型央企、國(guó)企，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶區(qū)改造，這也拉低了房?jī)r(jià)。
吸附效應(yīng)
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對(duì)應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。
例如，在珠三角，廣州和深圳是副省級(jí)城市，而其他城市只是普通地級(jí)市，整個(gè)廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房?jī)r(jià)卻相差一倍的背后，正由于廣州和佛山兩座城市的資源不同。
在閩南，廈門(mén)是福建唯一的副省級(jí)城市，其城市建設(shè)、教育、對(duì)外交通等公共服務(wù)均在福建首屈一指，而旁邊的泉州只是普通地級(jí)市，城市建設(shè)與廈門(mén)有不小距離。
在長(zhǎng)三角也是如此，上海作為直轄市，是整個(gè)長(zhǎng)三角的龍頭；南京則是副省級(jí)省會(huì)城市，其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個(gè)地級(jí)市所能企及。
“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn)，此類福利多，自然會(huì)增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，相應(yīng)的資源價(jià)格自然會(huì)上升。”
另一方面，由于行政級(jí)別高，中心地位突出，這些三產(chǎn)占比較高的中心城市對(duì)周?chē)残纬闪溯^強(qiáng)的吸附能力。
以閩南的泉廈為例，改革開(kāi)放后泉州以紡織鞋帽為主的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，在不少企業(yè)做大到一定程度之后，為了吸引研發(fā)營(yíng)銷等方面的中高端人才，這些大企業(yè)將公司研發(fā)營(yíng)銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門(mén)，從而帶走了包括稅收在內(nèi)的不少資源。曾經(jīng)有泉州市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此憤憤不平。
“這是沒(méi)有辦法的事情，你不這么做，要讓人家高端人才來(lái)我們這里，他們肯定會(huì)猶豫。但到廈門(mén)的話，招攬人才就方便很多。”泉州晉江一位企業(yè)家告訴本報(bào)記者。
這也正是以服務(wù)業(yè)為主的中心城市對(duì)周?chē)奈阶饔谩１憩F(xiàn)在樓市上，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州，經(jīng)商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門(mén)置業(yè)。
同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長(zhǎng)三角。例如東莞、佛山、中山等地的經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，民間財(cái)富雄厚，但這些地方的中高端購(gòu)買(mǎi)力還是主要流向了廣深兩個(gè)以服務(wù)業(yè)為主的副省級(jí)城市。
張大偉稱，決定未來(lái)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)最重要的兩個(gè)因素是三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周?chē)鞘械馁Y源，因此像南京，GDP總量不如蘇州、無(wú)錫，廈門(mén)GDP總量不如泉州，但南京、廈門(mén)的房?jī)r(jià)卻更高。
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